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Fachbegriffe aus dem Baurecht kompakt erklärt

Eine Männerhand hält ein Schild mit dem Begriff "Service" hoch
Das Baulexikon der Stadtverwaltung Greven hilft Ihnen durch den Dschungel der Fachbegriffe aus dem Baurecht. Mit kurzen und übersichtlichen Erläuterungen erhalten alle Interessierten einen ersten Einblick. Kontaktinformationen zu den Experten im Rathaus erhalten Sie in den Info-Boxen auf der rechten Seite.

Angrenzer (siehe auch: Nachbar)

Als Angrenzer gelten die Eigentümer, nicht die Mieter von Grundstücken, die an ein Baugrundstück angrenzen. Bei von einer Genehmigung freigestellten Wohngebäuden, Garagen und Stellplätzen müssen die Bauherren die Angrenzer vor Baubeginn über das Bauvorhaben informieren. Auch wenn Befreiungen oder Abweichungen erforderlich werden, sollen die Angrenzer beteiligt werden, wenn nachbarliche Belange berührt sind.

Anhörung

Bevor ein Verwaltungsakt (Bescheid) erlassen wird, der in Ihre Rechte eingreift, ist Ihnen nach § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Diese Anhörung erfolgt in der Regel schriftlich, sie kann aber auch mündlich erfolgen. In der Anhörung wird Ihnen das Bauaufsichtsamt mitteilen, was festgestellt wurde und was beabsichtigt ist. Hierbei kann es sich u.a. darum handeln, dass ein Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften festgestellt wurde und deshalb eine Ordnungsverfügung an Sie gerichtet werden soll, damit Sie den Verstoß beseitigen. Ihnen wird dann mit einer Frist Gelegenheit gegeben, sich zu äußern und den Sachverhalt aus Ihrer Sicht darzustellen, wobei Sie u. a. auch Lösungsvorschläge unterbreiten können. Das Bauaufsichtsamt wird den Sachverhalt danach erneut prüfen und dann entscheiden, ob sich die Sache erledigt hat oder ein Bescheid erlassen werden muss. Von der Anhörung kann abgesehen werden, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalls nicht geboten ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr im Verzug oder im öffentlichen Interesse notwendig erscheint. Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn ungenehmigte Bauarbeiten stillgelegt werden.

Ausnahmen

Ein Bebauungsplan (Satzung) der Gemeinde legt fest, in welcher Größe auf dem Baugrundstück gebaut werden darf. In diese Satzung kann die Gemeinde Ausnahmetatbestände aufnehmen. Diese Möglichkeiten erkennt man in den Bebauungsplänen an Formulierungen wie zum Beispiel: „können im Einzelfall zugelassen werden" oder "ausnahmsweise sind zulässig". Generell gilt, dass die Ausnahme nicht zur Regel werden darf.

Abbruch von Gebäuden

Der Abbruch von baulichen Anlagen ist in der Regel genehmigungspflichtig, d.h., es ist ein Abbruchantrag zu stellen. Genehmigungsfrei ist nur der Abbruch von Gebäuden bis zu 300 Kubikmeter Rauminhalt sowie der Abbruch untergeordneter baulicher Anlagen wie z. B. Mauern, Einfriedungen und Stellplätze.

Ablehnung

Ist Ihr Bauvorhaben auf Grund von Verstößen gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht genehmigungsfähig, muss die Bauaufsicht es ablehnen. Diese Entscheidung über Ihren Bauantrag ist gebührenpflichtig.

Abstellräume

Abstellräume sind innerhalb von Gebäuden ohne Beschränkung ihrer Größe zulässig. Abstellräume außerhalb von Gebäuden auf dem Grundstück sind genehmigungspflichtig und müssen zur Unterbringung von Gegenständen bestimmt sein, die der Nutzung des Grundstückes dienen; Heizöllagerräume oder Lagerräume für Festbrennstoffe sind daher keine Abstellräume. Unter bestimmen Größeneinschränkungen können diese Räume auch an der Nachbargrenze zulässig sein.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Soll Ihr Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum (Sondereigentum) aufgeteilt werden, benötigen Sie eine Bescheinigung von der Bauaufsicht, dass die Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Eine baurechtliche Prüfung ist hiermit nicht verbunden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dem Grundbuchamt vorzulegen, damit nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Sondereigentum begründet werden kann.

Abstandflächen

Abstandsflächen sind die Flächen, die vor oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind. Sie dienen der Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse und des Brandschutzes. Die Berechnung der Abstandsfläche erfolgt nach den Vorschriften des § 6 Bauordnung NRW. Der Mindestabstand zur Nachbargrenze beträgt mind. 3 m und muss auf dem eigenen Grundstück liegen. Ausnahmen vom Mindestabstand gibt es beispielsweise bei Stellplätzen und Garagen.

Abweichungen

Entspricht ein Bauvorhaben nicht den materiellen Anforderungen der Bauordnung NRW, kann die Bauaufsicht Abweichungen zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zweckes der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.

Akteneinsicht (Hausakten)

Bei berechtigtem Interesse an einem Objekt kann das Archiv der Bauaufsicht alte Unterlagen und Planmaterial zur Verfügung stellen. Die Stadt Greven archiviert die Baugenehmigungsakten über alle durchgeführten Bauvorhaben im Bauaktenarchiv. In die oben genannten Akten kann unter bestimmten Voraussetzungen Akteneinsicht gewährt werden und es können Kopien zu diesen Akten angefertigt werden. Akteneinsicht wird folgenden Personen gewährt:

  • der Eigentümerin/dem Eigentümer (diese/r muss sich durch einen aktuellen Grundbuchauszug oder durch entsprechende Unterlagen wie z.B. dem Kaufvertrag oder dem Grundsteuerbescheid als Grundstückseigentümer/in legitimieren und sich gegebenenfalls persönlich ausweisen),
  • die/dem von der Eigentümerin/vom Eigentümer schriftlich Bevollmächtigte/n (auch hier müssen die gleichen Unterlagen wie bei der Eigentümerin/ dem Eigentümer und zusätzlich eine schriftliche von der Eigentümerin/ dem Eigentümer ausgestellte Vollmacht vorgelegt werden).

Aufenthaltsräume

Aufenthaltsräume sind Räume, die dazu bestimmt oder geeignet sind, dass sich in ihnen ständig, also nicht nur vorübergehend, Menschen aufhalten. Aufenthaltsräume sind z. B. Wohn-, Kinder , Schlaf- und Arbeitszimmer, Küchen. Keine Aufenthaltsräume sind Bäder, WC's, Hobbyräume, Abstellräume. An Aufenthaltsräume werden aus gesundheitlichen Gründen Anforderungen gestellt, z. B. eine für eine Benutzung ausreichende Grundfläche, eine Mindestraumhöhe sowie unmittelbar ins Freie führende Fenster von mindestens 1/8 der Grundfläche des Raumes.

Außenbereich (siehe auch: Grundstücke im Außenbereich)

Als Außenbereich werden Gebiete bezeichnet, die außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen. Grundstücke im Außenbereich sollen von einer Bebauung grundsätzlich freigehalten werden. Sie dienen der Erholung der Bevölkerung sowie land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken. Daher ist hier eine Bebauung nur für ganz bestimmte Vorhaben zulässig, die wegen ihrer Zweckbestimmung gerade im Außenbereich errichtet werden müssen (z. B. land- oder forstwirtschaftliche Betriebe. Der Gesetzgeber nennt diese Vorhaben "privilegierte Vorhaben".

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Baulasten stellen reale Belastungen des Grundstückes dar und sind daher ein wertbeeinflussender Faktor beim Erwerb eines Grundstückes. Informieren Sie sich daher vor Erwerb eines Grundstücks durch Einsichtnahme des Baulastenverzeichnis bei der Stadt Greven, ob und ggf. welche Art von Baulast für das Grundstück eingetragen ist. Schriftliche Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis sind gebührenpflichtig und werden nur der Grundstückseigentümerin/dem Grundstückseigentümer bzw. Personen mit entsprechender Vollmacht oder einem berechtigten Interesse erteilt.

Barrierefreies Bauen

Beim barrierefreien Bauen werden Wohnungen, Gebäude, öffentliche Anlagen, Straßen, Wege und Plätze so geplant, dass sie von allen Menschen ohne fremde Hilfe und ohne jegliche Einschränkung genutzt werden können. Näheres regeln die entsprechenden Normen (DIN 18024 und 18025, jeweils Teil 1 und Teil 2)

Baugenehmigung

Die Errichtung, die Änderung und Nutzungsänderung oder der Abbruch baulicher Anlagen bedarf der Baugenehmigung, soweit nicht nach anderen Vorschriften Genehmigungsfreiheit z. B. im Rahmen des Freistellungsverfahren besteht. Im Baugenehmigungsverfahren prüft die Bauordnung ggf. unter Beteiligung anderer Dienststellen und Behörden die Vereinbarkeit des jeweiligen Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Sofern diese dem Vorhaben nicht entgegenstehen, besteht ein Rechtsanspruch des Antragstellers (Bauherrn) auf Erteilung der Baugenehmigung. Die Baugenehmigung ist somit die positive Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde über einen Bauantrag. Sie erklärt das beantragte Bauvorhaben mit Blick auf das zu prüfende öffentliche Recht als unbedenklich und gestattet die Durchführung des Bauvorhabens.

Baulasten (siehe auch: Auskunft aus dem Baulastenverzeichis)

Wenn es bei der Durchführung Ihres Bauvorhabens nicht möglich ist, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Bauordnung NRW auf Ihrem Grundstück einzuhalten (z.B. die Einrichtung von Stellplätzen, die wegemäßige Erschließung oder die Übernahme einer Abstandsfläche), kann ein anderer Grundstückseigentümer diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen ganz oder teilweise auf seinem Grundstück übernehmen. Um dies auf Dauer zu sichern, wird eine Baulast (öffentlich-rechtliche Sicherung) bestellt. Die Baulast wird gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben und wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Baulast geht immer auf einen Rechtsnachfolger über. Nicht zu verwechseln mit der Baulast ist die Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch des Amtsgerichtes eingetragen ist.

Bauvorlagen für Bauanträge

Erst nach einem schriftlichen Bauantrag können Sie als Bauherr eine Baugenehmigung erhalten. Im Bauantrag muss Ihr Vorhaben baurechtlich vollständig und prüfbar dargestellt sein. Die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) regelt im Einzelnen, welche Unterlagen notwendig sind und welche Inhalte in den Unterlagen enthalten sein müssen. Deshalb müssen Sie folgende Bauvorlagen beifügen:

  • Lageplan,
  • Bauzeichnungen,
  • Baubeschreibung,
  • Betriebsbeschreibung (bei gewerblichen oder landwirtschaftlichen Vorhaben),
  • Nachweis der Standsicherheit (Statik) und andere technische Nachweise (Wärme- und Schallschutz, Brandschutz).

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen trägt der Entwurfsverfasser die Verantwortung. Daher müssen die Bauvorlagen von einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist. Das kann z. B. der bei der Architektenkammer eingetragene Architekt bzw. die Architektin sein.

Bauvorlagen für Bauvoranfragen (Vorbescheide)

Dem Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind. Die Unterlagen sind deshalb oft weniger umfangreich als bei einem Bauantrag. Aber auch eine Bauvoranfrage für den Neubau oder den Umbau eines Gebäudes muss von einem Entwurfsverfasser unterschrieben werden.

Bauaufsichtliches Genehmigungsverfahren

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens: Innerhalb einer Woche nach Eingang der Antragsunterlagen prüft die Bauaufsicht, ob die eingereichten Unterlagen vollständig sind und welche anderen Dienststellen, Behörden im Verfahren beteiligt werden müssen. Sind die Unterlagen unvollständig oder weisen sie erhebliche Mängel auf muss der Antrag gebührenpflichtig zurückgewiesen werden. Darüber hinaus müssen bei bestimmten Vorhaben auch externe Fachbehörden außerhalb der Stadtverwaltung im Verfahren beteiligt werden, deren Belange durch das Vorhaben berührt werden können. Die Baugenehmigung wird mit Nebenbestimmungen, Auflagen und gegebenenfalls Bedingungen und Hinweisen erteilt und ist drei Jahre gültig. Die Gültigkeitsdauer kann auf formlosen schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Die Baugenehmigung erlischt, wenn die Bauausführung mehr als ein Jahr unterbrochen wird. Die Baugenehmigung ist grundstücksbezogen und gilt auch für den Rechtsnachfolger des Bauherrn.

Baugenehmigungsgebühren

Die Gebühren für den Vorbescheid, die Baugenehmigung, die Bauüberwachung und die Bauzustandsbesichtigung sind in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen festgesetzt. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Rohbaukosten, die landeseinheitlich festgelegt sind. Bei baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, bemisst sich die Gebühr nach den Herstellungskosten. Auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages ebenso wie die Verlängerung von Baugenehmigungen und Vorbescheiden sind gebührenpflichtig.

Bauvoranfrage/Vorbescheid (siehe auch: Baugenehmigungsgebühren)

Bevor ein Bauantrag eingereicht wird, kann zu Fragen eines geplanten Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Eine solche Bauvoranfrage soll zunächst planungsrechtliche, kann aber auch konkrete bauordnungsrechtliche Fragen beantworten. Die Ergebnisse sind bei der späteren Bearbeitung des Bauantrages zu beachten. Es empfiehlt sich eine Bauvoranfrage einzureichen, wenn Fragen offen sind, an denen das gesamte Vorhaben scheitern könnte oder die zumindest erheblichen Einfluss auf die Planung haben. Je konkreter eine Anfrage ist, umso ausführlicher ist die Beantwortung der Bauvoranfrage. Das Ergebnis der Prüfung der Bauvoranfrage wird im Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung) beschieden. Der Vorbescheid gilt zwei Jahre und kann auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden.

Baulärm

Jede Baustelle verursacht Beeinträchtigungen für ihre Umgebung. Die Bauleitung auf der Baustelle ist gehalten und im Eigeninteresse daran interessiert, die Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten und lärmintensiven Arbeiten so schnell wie möglich abzuschließen. Während der Bauphase sind daher wirksame Maßnahmen hinsichtlich der Lärm- und Staubentwicklung vorzunehmen. Lärmintensive Bau- und Abbrucharbeiten dürfen nur werktags (Montag bis Samstag) durchgehend von 07.00 bis 20.00 Uhr durchgeführt werden.

Befreiungen

Wenn eine Gemeinde im Bebauungsplan (Satzung) festlegt, wie ein Grundstück bebaut werden darf, kann sie nicht unbedingt jede weitere Entwicklung voraussehen. Der Gesetzgeber hat ihr, um flexibel zu sein, deshalb in § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch das Regelungsinstrument der Befreiung eingeräumt: Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans muss mit den öffentlichen Belangen und mit den schützenswerten Interessen der Nachbarn vereinbar sein. Eine Befreiung kann an Auflagen gebunden sein, die einen Ausgleich für die Nichteinhaltung der Planvorstellungen bieten.

Brandschutz (siehe auch: Gebäude)

Bei dem Brandschutz geht es um die Sicherheit von Leben und Gesundheit. Um der Entstehung und Ausbreitung von Feuer und Rauch wirksam vorzubeugen und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten zu ermöglichen, werden Anforderungen an Gebäude, an die einzelnen Bauteile (Wände, Decken, Dächer usw.) und die Materialien gestellt. Bei Gebäuden geringer Höhe ist der Entwurfsverfasser für den baulichen Brandschutz verantwortlich. Er hat den Bauvorlagen eine Erklärung beizufügen, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Damit wird die besondere Verantwortung des Entwurfsverfassers bezüglich dieser Vorhaben verdeutlicht. Bei Gebäuden mittlerer Höhe ist die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entweder durch Bescheinigungen und stichprobenhafte Kontrollen während der Bauausführung durch staatlich anerkannte Brandschutzsachverständige sicherzustellen.

Einfriedungen (Zäune und Mauern)

Nach der Bauordnung NRW sind Einfriedungen bis zu 2,0 m Höhe, straßenseitig zur Verkehrsfläche bis zu 1,0 m Höhe genehmigungsfrei. In Bebauungsplänen oder Satzungen kann festgesetzt sein, dass Einfriedungen nicht zulässig oder nach Art und Höhe eingeschränkt sind. Zudem ist zu beachten, dass Einfriedungen in der Regel auf der Grenze errichtet werden; es ist deshalb eine Einigung mit dem Nachbarn sinnvoll, da dieser ansonsten im Rahmen des privaten Nachbarschutzrechtes Abwehransprüche haben könnte.

Fliegende Bauten

Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, an verschiedenen Orten wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden. Typische fliegende Bauten sind Karussells und Zelte. Beim erstmaligen Aufstellen und Gebrauch bedürfen diese einer Ausführungsgenehmigung (Prüfbuch).

Garagen

S. Stellplätze und Garagen

Gartenhäuser

Gebäude bis zu 30 cbm Bruttorauminhalt ohne Aufenthaltsräume sind genehmigungsfrei. Hierunter fällt das typische Gartenhaus zur Unterbringung von Gerätschaften oder Lagerung von Gartenartikeln. Zu beachten ist, dass Bebauungspläne (Satzungen) Bebauungen im Gartenbereich ausschließen können. Gartenhäuser,

  • die für den regelmäßigen Aufenthalt vorgesehen sind,
  • die größer als 30 cbm sind oder
  • an der Nachbargrenze errichtet werden sollen,

bedürfen in jedem Fall einer Baugenehmigung.

Gebäude (siehe auch: Brandschutz)

Zur Sicherstellung des Brandschutzes von Gebäuden steigert das Bauordnungsrecht seine Anforderungen mit zunehmender Gebäudehöhe. Gebäude geringer Höhe sind Gebäude, bei denen der Fußboden keines Geschosses mit Aufenthaltsräumen im Mittel mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt. Sie können mit den bei der Feuerwehr stets vorhandenen tragbaren Leitern erreicht werden. Gebäude mittlerer Höhe sind Gebäude, bei denen der Fußboden mindestens eines Aufenthaltraumes im Mittel mehr als 7 m und nicht mehr als 22 m über der Geländeoberfläche liegt und können nur noch mit Kraftdrehleitern erreicht werden. Hochhäuser sind Gebäude, bei denen der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 m über der Geländeoberfläche liegt. Bei Hochhäusern sind wegen des besonderen Gefahrenpotentials strengere Anforderungen gestellt.

Geschosse/Vollgeschosse

Gebäudeebenen werden als Geschosse bezeichnet. Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberkante hinausragt und die eine lichte Höhe von mind. 2,30 m aufweisen, werden als Vollgeschosse bezeichnet. Dachgeschosse sind dann Vollgeschosse, wenn sie bei geneigten Dachflächen über mehr als 3/4 ihrer Grundfläche eine Höhe von 2,30 m aufweisen. Die Zahl der Vollgeschosse hat planungsrechtliche Bedeutung, da sich danach das Maß der baulichen Nutzung bestimmt.

Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen

Die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mittlerer und geringer Höhe einschl. ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen bedarf im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes keiner Baugenehmigung, wenn

  • das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht,
  • die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist und
  • die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

Der Antragsvordruck sowie die Bauvorlagen müssen vom Antragsteller (Bauherr) sowie einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein. Die Unterlagen entsprechen denen eines Bauantrages. Nach dem Ablauf eines Monats nach Antragstellung darf mit den Bauvorhaben begonnen werden. Im Freistellungsverfahren erfolgt keine Prüfung durch die Bauaufsicht über die Vereinbarkeit des jeweiligen Bauvorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Verantwortung für die Einhaltung der Freistellungsvoraussetzungen liegt ausschließlich beim Bauherren und/oder Entwurfsverfasser.

Gewerbliche Nutzungen

Bevor Sie sich für einen Standort bzw. Räumlichkeiten für Ihr Geschäft oder Gewerbe entscheiden, sollten Sie sich vom Eigentümer zunächst anhand der Genehmigungspläne die genehmigte Nutzung für die Räume, die Sie nutzen wollen, zeigen und kopieren lassen. Sollten die Pläne nicht mehr vorliegen, können Sie mit Vollmacht des Eigentümers im Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Greven Einsicht in die Hausakten nehmen und die entsprechenden Pläne kopieren. Häufigstes Problem ist die Art der Nutzung, d.h. darf das Geschäft bzw. Gewerbe in dem Gebäude betrieben werden. Dieses ist abhängig von der Gebietslage, da im Wohngebiet andere Zulässigkeitskriterien gelten als z.B. in einem Gewerbegebiet. Für die Gewerbeanmeldung sowie vielleicht erforderlicher Konzession ist der Fachdienst Ordnungsverwaltung bei der Stadt Greven zuständig.

Grundflächenzahl (GRZ)

In Bebauungsplänen wird in der Regel als Maß der baulichen Nutzung u.a. eine Grundflächenzahl festgesetzt. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche bei einem Bauvorhaben je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Gebühren

S. Baugenehmigungsgebühren

Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (siehe auch: genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen)

Ein Bebauungsplan (Satzungsbereich) enthält für die einzelnen Grundstücke genaue Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen. Zum Beispiel kann ein Bebauungsplan die Größe des Gebäudes vorschreiben (Anzahl der Vollgeschosse, Trauf- u. Firsthöhen). Ihr geplantes Vorhaben ist in einem Bebauungsplangebiet nur zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht.

Grundstücke im unbeplanten Innenbereich

Liegt Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich), für den es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich Ihr Vorhaben in den vorgegebenen städtebaulichen Rahmen einfügen. Dieses Einfügungskriterium gilt hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Jeder Einzelfall muss daher eingehend geprüft werden; aus diesem Gesichtspunkt bietet sich der Antrag auf Vorbescheid an, um spezifische Fragen abzuklären.

Grundstücke im Außenbereich (siehe auch: Außenbereich)

Grundstücke im Außenbereich sollen von einer Bebauung grundsätzlich freigehalten werden. Sie dienen in erster Linie der Erholung der Bevölkerung sowie land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken. Daher ist hier eine Bebauung nur für ganz bestimmte Vorhaben zulässig; hierzu zählen privilegierte Vorhaben wie z.B. land- oder forstwirtschaftliche Betriebe.

Hausakten

S. Akteneinsicht

Klage

Hierunter versteht man eine förmliche Rechtshandlung mit der der Kläger das Gericht um Rechtsschutz ersucht. Gegen einen Bescheid des Bauaufsichtsamtes wie z.B. Baugenehmigung, Vorbescheid, Gebührenbescheid oder Ordnungsverfügung kann direkt Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht erhoben werden. Jeder Bescheid enthält daher eine Rechtsbehelfsbelehrung, die besagt, dass die Klage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides (fristgerecht) schriftlich oder zur Niederschrift (formgerecht) beim zuständigen Verwaltungsgericht zu erheben ist. Eine Klage kann sich auch gegen Nebenbestimmungen z.B. Auflagen einer Baugenehmigung richten.

Landesbauordnung (BauO NRW)

Die Landesbauordnung bildet die rechtliche Grundlage des Baurechtes in Nordrhein Westfalen. Sie ist wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechtes und trifft neben den Genehmigungsverfahren, Regelungen der Gefahrenabwehr.

Mauern und Zäune

S. Einfriedungen

Nachbarn (siehe auch: Angrenzer)

Nachbarn sind Eigentümer oder Erbbauberechtigte umliegender Grundstücke. Nachbarliche Abwehrrechte können sich aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ergeben.

Nachbarklage

Werden Sie als Eigentümer eines angrenzenden Grundstückes durch die einem Dritten erteilte Baugenehmigung in Ihren Rechten verletzt, können Sie Klage erheben. Ist Ihnen der Bescheid ( Baugenehmigung oder Vorbescheid ) formell bekannt gegeben worden, gilt die in der Rechtsbehelfsbelehrung gesetzte Frist von einem Monat. Sollte Ihnen der Bescheid nicht bekannt gegeben worden sein und Sie erkennen, dass Sie in Ihren Rechten verletzt sind, müssen Sie unverzüglich bei dem zuständigen Verwaltungsgericht Klage erheben.

Nutzungsänderungen (siehe auch: Gewerbliche Vorhaben)

Wenn ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes anders genutzt werden soll als ursprünglich genehmigt, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt dann vor, wenn die neue Nutzung im wesentlichen von der vorherigen abweicht ( z.B. Umnutzung einer Wohnung in eine Gaststätte).

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht beinhaltet nachfolgende Kategorien:

  • Bauplanungsrecht ( Bundesrecht )
  • Bauordnungsrecht ( Landesrecht )
  • Baunebenrecht

Das Bauplanungsrecht wird auch als Städtebaurecht oder Stadtplanungsrecht bezeichnet. Ziel des Bauplanungsrechts ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die wichtigsten Instrumente hierfür bilden das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Zentrales Element ist hierbei die Bauleitplanung, die bestimmt, was, wie und wo im Gemeindegebiet gebaut werden darf.

Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht liegt das Bauordnungsrecht in der Gesetzgebungskompetenz der Länder. Alle Länder haben dem entsprechend Bauordnungen erlassen. Zentrale Funktionen des Baurechts sind:

  • Gefahrenabwehr im Baubereich und somit konkrete Anforderungen an Bauprodukte und Bauvorhaben bezüglich der Standsicherheit, die Beschaffenheit von Baumaterialien und den baulichen Brandschutz
  • Einhaltung der Baugenehmigungsverfahren
  • Mindestanforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen unter dem Gesichtspunkt des Gesundheitsschutzes und der Barrierefreiheit.

Das Baunebenrecht umfasst Rechtsgebiete, die in sonstigen Vorschriften außerhalb des umgrenzten Baurechts enthalten sind. Bei der Ereteilung einer Baugenehmigung sind je nach Art des geplanten Vorhaben nachfolgende Vorschriften zu beachten:

  • Denkmalschutzrecht
  • Natur- und Landschaftsschutzrecht
  • Wasserrecht
  • Bodenschutz und Altlasten
  • Straßenrecht
  • Immissionsschutzrecht
  • Arbeitsschutzrecht

Örtliche Bauvorschriften

Der Rat der Stadt Greven beschließt örtliche Bauvorschriften (z. B. Bebauungspläne, Gestaltungs- und Außenbereichssatzungen). Sie enthalten unter anderem Regelungen zur Bebauung von Grundstücken und zur Gestaltung von Gebäuden.

Ordnungsverfügung

Die Bauaufsichtsbehörden sind Sonderbehörden im Sinne des Ordnungsbehördengesetz. Das Bauaufsichtsbehörde hat die Aufgabe, Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung abzuwehren, die durch Verstöße gegen baurechtliche Bestimmungen hervorgerufen werden.

Wird durch das Bauaufsichtsamt ein Verstoß gegen geltendes Baurecht festgestellt, ergeht gegen den Eigentümer oder den Handlungsstörer (z.B. Mieter) eine Anhörung.

Dieser kann sich innerhalb einer gesetzten Frist zu den Verstößen äußern. Wird kein rechtskonformer Zustand herbeigeführt, ergeht gegen den Störer eine Ordnungsverfügung, die ihn zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auffordert. In der Regel sind dies z.B.:

  • Beseitigungsverfügung von nicht standsicheren Gebäuden
  • Beseitigungsverfügung von illegalen ( ungenehmigten ) und nicht genehmigungsfähigen baulichen Anlagen
  • Stilllegungsverfügung bei ungenehmigter Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen oder
  • Nutzungsuntersagung von ungenehmigten Nutzungen.

Zur Erfüllung der Forderungen wird in der Regel mit der Ordnungsverfügung ein Zwangsmittel angedroht:

Zwangsgeld: Das Zwangsgeld dient der behördlichen Durchsetzung von Verhaltenspflichten. Bei nicht fristgerechter Erfüllung der Forderung können weitere Zwangsgelder angedroht oder festgesetzt werden.

Ersatzvornahme: Die Voraussetzung der Ersatzvornahme ist, dass die Erfüllung der Forderung durch einen anderen erbracht werden kann. Bei der Ersatzvornahme wird ein Dritter von der Bauaufsichtsbehörde beauftragt die geschuldete Handlung vorzunehmen.

Unmittelbarer Zwang: Bei nicht fristgerechter Erfüllung der beschuldeten Handlung werden Gebäude, Räume oder Baustellen durch das Bauaufsichtsamt versiegelt.

Planungsrecht

S. Öffentliches Baurecht

Rettungswege

Ein Fluchtweg oder Rettungsweg ist ein Weg innerhalb eines Gebäudes der im Brandfall eine schnelle Flucht ins Freie oder in einen sicheren Bereich ermöglicht. Für jede Nutzungseinheit müssen in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen zwei Rettungswege vorhanden sein. Der erste Rettungsweg muss, mit Ausnahme bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten, über einen notwendigen Treppenraum führen. Der zweite Rettungsweg kann je nach Gebäudenutzung und Höhe eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle (in der Regel Fensteröffnung) oder ein weiterer Treppenraum sein.

Solaranlagen

Eine Solaranlage wie auch eine Photovoltaikanlage ist eine technische Anlage zur Umwandlung von Sonnenenergie in eine andere Energieform (elektrische Energie). Die Besonderheit bildet hier die Photovoltaikanlage die in der Regel die gewonnene elektrische Energie in das Stromnetz einspeist. Beide Anlagen sind ohne Größen- und Höhenbeschränkung als untergeordnete Nebenanlage auf Dachflächen und an Gebäudefassaden zulässig und baugenehmigungsfrei. Freistehende Anlagen sind keine dem Gebäude zugeordnete untergeordnete Nebenanlagen, sondern im baurechtlichen Sinne Hauptanlagen. Diese Anlagen müssen baurechtlich genehmigt werden.

Standsicherheit

Jede bauliche Anlage muss im ganzen und in ihren Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstücks dürfen nicht gefährdet werden. Die Standsicherheit ist im Rahmen der zu erstellenden Statik für ein Bauvorhaben nachzuweisen und durch einen staatlich anerkannten Prüfstatiker zu prüfen.

Stellplätze, Garagen, Carports (siehe auch: Abstandsflächen)

Die Zahl der notwendigen Einstellplätze für PKW wird aufgrund der Art der Nutzung ( z. B. Anzahl der Wohneinheiten ) berechnet. Grundsätzlich bedarf die Errichtung von Garagen und überdachten Stellplätzen (Carports) einer Baugenehmigung. Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) an der Nachbargrenze, auch als "Grenzgaragen" bezeichnet, mit einem Grenzabstand bis maximal 3,00 m dürfen die folgenden Maße nicht überschreiten: Länge der Grenzbebauung: Die Grenzbebauung darf entlang einer Nachbargrenze 9,00 m und insgesamt (an allen Nachbargrenzen) 15,00 m nicht überschreiten, Höhe der Grenzbebauung: Die mittlere Wandhöhe darf nicht mehr als 3,00 m über der natürlichen Geländeoberfläche an der Nachbargrenze betragen. Die Dachneigung der Grenzgaragen ist auf 30 Grad beschränkt. Zwischen Garage und öffentlicher Verkehrsfläche muss in der Regel ein ausreichender Stauraum von mind. 3,00 m zur Verfügung stehen.

Terrassenüberdachungen

Eine Terrassenüberdachung ist in der Regel eine in offener Bauweise erstellte Konstruktion, die mit dem Gebäude verbunden ist und Schutz vor Witterungseinflüssen und Sonneneinstrahlung bietet. Nach dem Baurecht in NRW sind Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu drei Meter genehmigungsfrei. Von den Nachbargrenzen müssen sie mindestens zwei Meter entfernt sein.

Teilbaugenehmigung

Nach den landesrechtlichen Bestimmungen ( BauO NRW ) darf der Bauherr vor Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten beginnen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es aber möglich, für bestimmte Teile des Bauvorhabens eine "Teilbaugenehmigung" zu erhalten. Voraussetzung ist auf jeden Fall, dass der komplette Bauantrag vorliegt und dass dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

Teilungsgenehmigung

Die Teilung eines bebauten Grundstücks ( Realteilung ) bedarf der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Diese Teilungsgenehmigung ist Voraussetzung für die Veränderung im Kataster und im Grundbuch. Mit der baurechtlichen Prüfung wird der Zweck verfolgt, dass durch die Grundstücksteilung keine Verhältnisse geschaffen werden, die dem Bauordnungsrecht entgegenstehen. Die Teilung eines unbebauten Grundstückes bedarf keiner Genehmigung.

Umbaumaßnahmen

Das Regelwerk der Bauordnung NRW besagt, dass grundsätzlich die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig ist. Um z.B. Modernisierungsmaßnahmen oder die Schaffung neuer kleinflächiger Öffnungen für Fenster oder Türen zu erleichtern, bedürfen diese baulichen Vorgänge einer geringfügigen Änderung keiner bauaufsichtlichen Genehmigung. Dies setzt jedoch voraus, dass die veränderten Bauteile wie Wände, Pfeiler oder Stützen innerhalb des Gebäudes liegen und die Standsicherheit des Gebäudes nicht berührt wird. Es ist daher im Zuge von Umbaumaßnahmen immer zu empfehlen, vor Beginn der Maßnahme den Rat einer sachkundigen Person einzuholen. Die Errichtung, Nutzungsänderung oder Abbruch von baulichen Anlagen ist von dieser Begünstigung nicht betroffen.

Wärmeschutz

Die Anforderungen an den Wärmeschutz eines Gebäudes ergeben sich aus der seit 2002 gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Verordnung basiert auf einem Bilanzverfahren, bei dem die Wärmeverluste eines Hauses dem inneren Wärmegewinn durch Körperausstrahlung von Menschen, Gerätewärme oder Sonneneinstrahlungswärme durch Fenster gegenübergestellt werden.

Werbeanlagen

Werbeanlagen mit einer Fläche von mehr als einem Quadratmeter sind grundsätzlich baugenehmigungspflichtig. Die Genehmigungspflicht entfällt in festgesetzten Gewerbe-, Industrie- und vergleichbaren Sondergebieten und in Satzungsgebieten, wenn die Vorgaben des Bebauungsplanes oder der Satzung eingehalten werden. Werbeanlagen sind außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, also im Außenbereich grundsätzlich unzulässig. Der Gesetzgeber folgt hiermit dem Gesichtspunkt der Verunstaltungsabwehr. Doch auch hier gelten gesetzliche Ausnahmen: So sind z. B. Werbeanlagen an der Stätte der Leistung (Außenwerbung an einem Restaurant) oder Hinweisschilder, die die Orientierung erleichtern, von der Unzulässigkeitsregelung ausgenommen. Da sich diese Hinweisschilder häufig an Kreis-, Landes- oder Bundesstraßen befinden, ist in solch einem Fall die Zustimmung der zuständigen Behörde einzuholen.

Wohnberechtigungsschein

Für den Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung in Greven benötigen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Dieser ist für ein Jahr gültig und enthält Angaben

  • über die Personen, die in die Wohnung einziehen dürfen und
  • die maximale Größe der Wohnung, die bezogen werden darf.

Der WBS muss zum Zeitpunkt des Einzugs noch gültig und in Nordrhein-Westfalen ausgestellt worden sein. Ein WBS eines anderen Bundeslandes ist in Nordrhein-Westfalen nicht mehr gültig! Ein WBS kann erteilt werden, wenn die Einkommensvoraussetzungen erfüllt werden.

Als Einkommensvoraussetzungen müssen entsprechende Einkommensgrenzen eingehalten werden. Für einen WBS der Einkommensgruppe A gelten seit dem 1. Januar 2010 folgende Nettoeinkommensgrenzen:

Haushaltsgröße     Einkommensgrenze          Wohnungsgröße

1 Person                   17.000 EUR                    50 qm

2 Personen               20.500 EUR       2 Wohnräume oder 65 qm

3 Personen               25.200 EUR       3 Wohnräume oder 80 qm

4 Personen               29.900 EUR       4 Wohnräume oder 95 qm

5 Personen               34.600 EUR       5 Wohnräume oder 110 qm

Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person erhöht sich

  • die maßgebliche Einkommensgrenze um 4.700 EUR
  • und die angemessene Wohnungsgröße um 1 Raum oder 15 qm.

Gehören zum Haushalt Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 Einkommensteuergesetzes (Kinder, für die ein Antragsteller Kindergeld bezieht), erhöht sich die Einkommensgrenze für jedes Kind um weitere 600 EUR.

Das Jahresbruttoeinkommen kann gemäß den gesetzlichen Bestimmungen im Einzelfall gemindert werden, durch

  • Werbungskosten (z. B. 920 EUR Arbeitnehmer-Pauschbetrag)
  • Pauschale Abzüge (z. B. für Steuern, Kranken-, Renten- und/oder Lebensversicherungsbeiträge o. ä.)

Bei der Ermittlung des Jahreseinkommens können bestimmte Beträge anrechnungsfrei sein und werden vom Jahreseinkommen aller Haushaltsangehörigen abgezogen. Anrechnungsfreie Beträge gibt es z. B. für

  • Schwerbehinderte,
  • Zwei-Personen-Haushalte,
  • junge Ehepaare mit mindestens einem Kind,
  • Personen mit gesetzlichen Unterhaltsverpflichtungen.

Das Einkommen hilfloser Personen sowie die Ausbildungsvergütung von haushaltsangehörigen Kindern, für die gleichzeitig Kindergeld bezogen wird, wird bei Vorlage entsprechender Nachweise bei der Einkommensberechnung nicht berücksichtigt. Wohnungen mit erhöhten Einkommensgrenzen Bei Wohnungen, die nach dem sogenannten II. und III. Förderweg oder der Einkommensgruppe B gefördert wurden, kann die maßgebende Einkommensgrenze um bis zu 40 % oder bis zu 60 % überschritten werden.

Notwendige Unterlagen zum Antrag auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins sind

  • Einkommensnachweise über die gesamten Einkünfte des vergangenen Kalenderjahres (Zeitspanne vom 01.01. bis 31.12. des Kalenderjahres vor dem Stichtag/Antragstellung). Für jede im Haushalt lebende Person mit eigenem Einkommen ist eine gesonderte Einkommenserklärung einzureichen
  • Schulbescheinigung bei Kindern ab 16 Jahre
  • Schwerbehindertenausweis, falls vorhanden
  • eine aktuelle Meldebescheinigung, soweit nicht in Greven gemeldet
  • bei gesetzlichen Unterhaltsverpflichtungen: Unterhaltsvereinbarung, Unterhaltstitel oder Bescheid sowie Nachweis über die tatsächlichen Zahlungen (Kontoauszüge der letzten drei Monate)

Hinweis: Die Auflistung ist nicht abschließend. In Einzelfällen können noch weitere Unterlagen erforderlich sein. Die Gebühren für einen WBS betragen 10 bis 15 EUR. Die Informationen sind lediglich Anhaltspunkte und dienen Ihnen zur ersten Orientierung. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen eine individuelle Beratung bei der zuständigen Sachbearbeiterin.

Wohnfläche

Anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Aufenthaltsräume im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur können ebenso zur Wohnfläche gehören wie die anrechenbaren Flächen im ausgebauten Dachgeschoss. Wirtschaftsräume wie Waschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbliche Räume sind keine Wohnfläche, sondern gelten als Nutzfläche.

Wintergärten

Wintergärten dienen zwar weitläufig der Unterbringung von Pflanzen, zumeist bilden sie jedoch einen Aufenthaltsraum als "erweitertes Wohnzimmer". Es gelten für die Erstellung von Wintergärten, wie für alle Bauwerke, die baurechtlichen Bestimmungen der Bauordnung NRW mit den hier geregelten materiellen Anforderungen. Die Erstellung eines Wintergartens ist daher baugenehmigungspflichtig.

Zäune und Mauern

S. Einfriedungen
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