Zu- und Abschläge, Auswirkung von Modernisierungsmaßnahmen

Sehr unterschiedlich ist die Ausstattung alter Mietwohnungen. Zum Teil wurden sie umfassend modernisiert und haben den Komfort und Zustand einer Neubauwohnung, manchmal haben sie tatsächlich noch den Charakter von Altbauwohnungen.

Wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde und quasi Neubaustandard erreicht, muss sich das natürlich bei der Miete bemerkbar machen. Und so ist es auch. Je nach Modernisierungsmaßnahme kann eine Altbauwohung "Bonuspunkte" sammeln. Mit diesen Bonuspunkten kann für eine Altbauwohnung dann eine faire Miete für eine vergleichbare neue Wohnung ermittelt werden.

Schauen wir uns zunächst eine Übersicht der Maßnahmen und Bonuspunkte an:

Man kann anhand der Tabelle nun die Summe der Bonuspunkte für eine alte Wohnung errechnen. Je nach Punktzahl und Alter des Gebäudes gibt es "Bonusjahre". Sie werden vom tatsächlichen Gebäudealter abgezogen.

Schauen wir uns dazu die Tabelle mit den "Bonusjahren" an:

Nehmen wir an, es handelt sich um eine Mietwohnung in einem Gebäude, das 1954 erbaut wurde.

Diese Modernisierungsmaßnahmen wurden im Laufe der Jahre durchgeführt:

Einbau Wärmedämmung	2 Punkte
Energie sparende Sammelheizung	2 Punkte
Wärme und Schall isolierende Verglasung	2 Punkte
Erneuerung Sanitärausstattung	2 Punkte
Positive Veränderung des Raumzuschnitts	3 Punkte
Gesamtsumme der Bonuspunkte	11 Punkte

Das Gebäudealter (Baujahr 1954) beträgt eigentlich 49 Jahre. Diesen Wert rundet man auf 50 Jahre auf (siehe Tabelle mit den Bonusjahren).

Nun schaut man in der Tabelle mit den Bonusjahren nach und findet die Zeile "Gebäudealter 50 Jahre". Bei 11-15 Bonuspunkten ergeben sich dafür 12 "Bonusjahre". Diese Bonusjahre addiert man zum eigentlichen Baujahr des Gebäudes hinzu und kommt auf das fiktive Baujahr 1954 + 12 =1966.

In der Mietwerttabelle sieht man deshalb nicht in der Gruppe II, sondern in der Gruppe III nach, wenn man die durchschnittliche Miete sehen möchte.

Allgemeine Kriterien für Zu- und Abschläge sind

• Wärmedämmung
• Schalldämmung
• Belüftung
• Lage der Wohnung (Geschoss, Himmelsrichtung)
• Ausstattung der Wohnung

Achtung! Diese Faktoren dürfen Sie natürlich nicht noch einmal berücksichtigen, wenn Sie schon die Bonuspunkte bei modernisierten Altwohnungen "kassiert" haben.

Was kennzeichnet eine sehr gute, durchschnittliche oder einfache Ausstattung?

Die Standardausstattung für unsere Mietwerttabelle ist schon recht üppig. Diese Merkmale gelten als Standard:

• Abgeschlossene Wohnung
• Keine Baumängel und Bauschäden am Gebäude und in der Wohnung
• Fern-, Zentral-, Etagenheizung etc.
• Wasch-, Trocken-, Fahrradkeller etc.
• TV-Kabelanschluss oder Satellitenanlage
• Garten, Balkon, Terrasse
• Parkett-, Laminat-, Fliesen- oder Marmor-Böden
• Teppich-, PVC- oder Kunststoff-Böden
• Gegensprechanlage an der Haustür
• Isolierverglasung
• Außenjalousien oder Fensterläden

Zu- oder Abschläge

Es ist natürlich nicht ganz einfach zu beschreiben, wann eine Wohnung besser oder schlechter ausgestattet ist als unsere beschriebenen Standards und wie sich das genau auswirkt. Wir können Ihnen nur Anhaltspunkte liefern, was für eine sehr gute und was für eine einfache Ausstattung sprechen könnte. Je mehr dieser Merkmale zutreffen, desto höher müssen die Zu- oder Abschläge angesetzt werden.

Indizien für eine sehr gute Ausstattung (Zuschlag)

• Fahrstuhl
• zusätzliches WC
• Schallschutzverglasung
• Einbauküche

Indizien für eine einfachere Ausstattung (Abschlag)

• Einzelöfen, die manuell mit Brennstoffen gefüllt werden müssen
• Keine Zentralheizung
• Bad, Dusche, WC außerhalb der Wohnung
• Einfachverglasung
• "Schlauchartige" Anordnung der Räume (lang, aber eng)
• keine abgeschlossene Wohnung
• Baumängel, Bauschäden oder fehlende Instandhaltungsarbeiten
• Mangelnde Belichtung oder Belüftung (auch einzelner Räume)

Nun, man könnte es sich einfach machen und sagen: Wer in Greven wohnt, wohnt immer schön. Und in gewisser Weise stimmt das ja auch. Dennoch gibt es bei der Bewertung der Wohnlagen Unterschiede.

Einfache Wohnlage

Indizien sind

• Erhebliche Lärm- und Abgasbeeinträchtigungen durch Verkehr und / oder Industrie
• Große Entfernung zum Stadtkern
• Fehlende öffentliche Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe

In diesem Fall ist ein Abschlag von der Durchschnittsmiete möglich.

Mittlere Wohnlage

Indizien sind

• Mäßige bis geringe Lärm- und Abgasbeeinträchtigung
• Stadttypische Bauweise (ein bis drei Geschosse, Grünflächen)

Die meisten Grevener Baugebiete liegen in dieser Wohnlage. Auch die Wohnlagen im Ortsteil Reckenfeld weisen keine besonderen Unterschiede gegenüber Greven aus.

Gute Wohnlage

Indizien sind

• Vorwiegend Einzelhausbebauung
• Reichlich Grün- und Freiflächen
• Keine Beeinträchtigung durch Lärm und Abgase
• Gut ausgebaute Wege und Straßen

Diese Wohnlage findet man häufig in den Nebenstraßen nahe der Innenstadt. In diesem Fall ist ein Zuschlag zur Durchschnittsmiete möglich.